1. Tres números antes que la casa
Una compra con crédito empieza con tres cantidades: el precio de la vivienda, el crédito que el banco puede evaluar y los recursos propios que tú vas a poner.
Ejemplo matemático: si la casa cuesta $2,500,000 y el crédito es de $2,000,000, te tocan $500,000 de diferencia, más los gastos de la operación. No es una oferta ni garantiza ese porcentaje de financiamiento.
Dos detalles que cambian la cuenta:
- Los bancos suelen calcular el crédito sobre el valor menor entre el precio y el avalúo. Si el avalúo sale bajo, la diferencia la cubres tú.
- La mensualidad tiene que caber en tu ingreso comprobable junto con tus otras deudas. Cada banco fija su propio límite.
2. Los gastos que no son el enganche
Salvo el impuesto de traslación de dominio, los gastos dependen del valor de la vivienda, del banco y de la notaría: pide la cotización de tu operación.
| Gasto | A quién se paga | Cómo saber cuánto es |
|---|---|---|
| Avalúo | Unidad de valuación inscrita ante la SHF | Cotización de la unidad que asigne el banco |
| Honorarios notariales | Notaría | Cotización por escrito del notario |
| Impuesto de traslación de dominio | Municipio, por medio del notario | En el municipio de Chihuahua, 2% sobre el valor más alto declarado; otros municipios pueden variar. Lo calcula el notario y lo pagas por medio de él |
| Derechos del Registro Público | Gobierno del Estado, por medio del notario | Incluido en la cotización del notario |
| Comisión por apertura | Banco | En la propuesta y en la carátula del crédito |
| Seguros de vida y daños | La aseguradora que elijas | En la propuesta; puedes cotizar con otra aseguradora |
3. El apartado: lo que dice la norma
Si compras a una desarrolladora o inmobiliaria, la NOM-247-SE-2021 les pide cosas concretas sobre el dinero que entregas antes de firmar.
- Recibo. Te deben dar un comprobante por el anticipo que entregues.
- Reglas antes de pagar. Antes de recibir tu dinero te deben informar cómo se abona al precio, cómo pedir su devolución, en qué plazo y qué penalización aplica si lo pides tarde.
- Contrato registrado. El contrato debe estar registrado ante Profeco antes de firmarse y debe llevar el número de registro.
- Cinco días para cancelar. Después de firmar el contrato tienes 5 días hábiles para cancelar; la devolución llega en 5 a 15 días hábiles, menos gastos de operación comprobados.
Si le compras a un particular, la norma no aplica igual. Pon el acuerdo en un convenio firmado, con plazos y condiciones de devolución, y revísalo con el notario antes de pagar.
4. Los papeles de la vivienda
Antes de apartar, pide ver estos documentos. El vendedor profesional está obligado a mostrarlos; un particular debería poder hacerlo.
- Escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad, a nombre de quien te vende.
- Constancia de que la vivienda está libre de gravámenes o, si tiene uno, cómo se liberará antes de escriturar.
- Predial y agua al corriente.
- Vivienda nueva: licencias y permisos, y el régimen de condominio si aplica.
- Vivienda usada sin licencia de construcción: dictamen estructural.
- Identificación del vendedor y, si está casado, saber si su cónyuge tiene que firmar.
5. Tus papeles, según cómo ganas tu dinero
Esta lista es orientativa; cada banco define la suya. No nos la mandes aún: te diremos qué aplica y por qué canal seguro.
- Si recibes nómina: identificación, comprobante de domicilio, recibos de nómina recientes y estados de cuenta donde se vea el depósito.
- Si eres independiente o empresario: identificación, comprobante de domicilio, constancia de situación fiscal, declaraciones y estados de cuenta del periodo que pida el banco.
- Si vas a usar Infonavit o Fovissste: tu precalificación o puntaje y el saldo de tu subcuenta de vivienda.
6. Si vas a sumar Infonavit o Fovissste
Tu subcuenta y tu crédito del instituto pueden sumarse a un crédito bancario para alcanzar una vivienda de mayor valor: Cofinavit, Cofinavit Ingresos Adicionales, Apoyo Infonavit, Cuenta Infonavit + Crédito Bancario y FOVISSSTE para Todos. Los datos oficiales de cada esquema están en Infonavit o Fovissste con banco.
Los requisitos y montos cambian; revisamos contigo lo vigente con cada instituto.
7. Diez preguntas antes de comprometerte
- ¿Cuánto crédito necesito y cuánto pongo yo, con gastos incluidos?
- ¿Qué pasa con mi apartado si el banco no aprueba mi crédito?
- ¿Cuánto tiempo me sostienen el precio y la vivienda?
- ¿El contrato está registrado ante Profeco? ¿Cuál es el número?
- ¿La vivienda está libre de gravámenes y al corriente en predial y agua?
- ¿Qué incluye el precio: acabados, estacionamiento, servicios?
- ¿Quién elige la notaría y cuánto cuesta escriturar?
- ¿El vendedor acepta el crédito que voy a usar (banco, Infonavit, Fovissste)?
- ¿En qué fecha se entrega la vivienda y qué pasa si se retrasa?
- ¿Qué penalización hay si yo me echo para atrás?
8. Tu checklist personal
Para ti; no tienes que enviarnos estas cifras.
9. Siguiente paso
Si ya tienes casa en la mira, agenda tu cita: te decimos qué revisar primero y recibes por escrito la mejor opción para tu perfil y una segunda alternativa. Si todavía no, pide la guía por correo y vuelve cuando sea el momento: no te vamos a llamar.
La aprobación, el monto y las condiciones dependen de la institución financiera. Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal ni la revisión de tu notario. 1A1 Hipotecas es una oficina de asesoría e intermediación hipotecaria adscrita a Opción Financiera. No otorgamos créditos: la aprobación, el monto y las condiciones dependen de la institución financiera.
Fuentes: NOM-247-SE-2021 (DOF) · Infonavit, «Quiero comprar» · Fovissste, «FOVISSSTE para Todos» · Municipio de Chihuahua, traslación de dominio.